房地产开发流程全解析，从拿地到交房一次讲清

房地产开发程序到底包括哪几个阶段

大量以为房地产开发不过是购置一块地, 建造一栋楼, 售卖出去便完结了事的人, 事实上整个流程要比所想象的繁杂许多。房地产开发流程是一项系统工程, 从起始的调研进到最终的交付, 每一步既得依照法律法规, 又得顾及市场变动、资金运转以及工程管理。简而言之, 我们能够将房地产开发流程划分成四个主要阶段: 决定拿地的阶段, 规划设计的阶段, 施工建设的阶段, 销售交付的阶段。

每一个阶段彼此紧密相连, 无论哪一个环节出现问题, 均有可能致使项目延期乃至出现烂尾情况。比如说拿地阶段, 要是对于地块性质的判断出现差错, 后续的规划审批根本无法通过。又比如说施工阶段, 倘若资金链发生断裂, 工地就必须停工。因而从事房地产开发, 并非仅仅有胆量就可以, 还得明白程序、知晓政策、了解市场。

拿地阶段要注意哪些坑

进行房地产开发程序, 拿地乃是其起点, 而此地亦是极易踩到坑洼之处。首要之事是明晰土地性质, 究竟属于住宅用地, 还是商业用地, 亦或是工业用地, 不同性质的土地, 其开发方向全然不同。住宅用地能够用以建造商品房并售卖, 商业用地能够用来建造商场或者写字楼, 工业用地仅仅只能建造厂房。倘若拿地出现差错, 嗣后想要变更性质, 那就需要耗费巨额资金补缴出让金, 并且还不一定能够获批通过。

来谈谈拿地的方式, 当下主流的是借助招拍挂, 也就是招标、拍卖以及挂牌这三种途径来进行公开出让。在竞拍之前务必要做好充分的数据计算, 算明白楼面的价格、建筑安装的成本、税费以及营销方面的费用, 接着去对比周边区域的房价, 瞧瞧是否存在利润的空间。存在一些开发商脑子糊涂冲动, 以超高的价格去争抢土地, 结果市场朝着下行的方向发展, 房屋没办法卖出去, 只能以亏本的价格去出让。除此之外, 存在一些地块有着附加的条件, 像是配建学校、安置房以及公园之类的, 这些躲藏起来难以发现的成本也要一同计算进去。

规划审批流程复杂在哪里

拿到土地之后, 紧接着面临的是规划审批环节, 此乃房地产开发流程里最为耗费精力、令人伤脑筋的阶段。首要去做的事情是项目立项, 朝着发改委提出备案或者核准的申请, 唯有获取批文才能够接着开展后续的各项工作。随后要着手进行规划设计方案的制定呐 , 涵盖总平面图、建筑单体设计、绿化率、容积率、停车位配比等等诸多方面 , 而这所有的一切情形均必须契合当地规划局所设定的要求才行。

在审批进程里, 最为常见的问题是容积率以及建筑限高, 你期望多盖几层从而多赚些钱, 然而规划局却对其进行严格限制, 表明一旦超出限高或者容积率超过了上限, 那就必须修改方案, 修改方案意味着要再度报审, 如此一来一往又会耗费几个月时间, 另外还有消防审批, 要是建筑设计不符合消防规范, 像疏散通道宽度不足、消防登高面欠缺等情况, 消防部门压根不会签字，历经这些环节之后, 速度快的话需要半年, 慢的话一两年也是很平常的事情。

施工管理怎样控制质量和进度

规划审批获得通过后, 施工许可证被拿到手, 如此便能够正式动工了 , 施工阶段属于房地产开发程序里的重头戏, 其直接对房子盖得是否好, 以及能否按时交房起到决定性作用 , 首先得挑选靠谱的施工总包单位, 不能单凭报价低来考量, 还得看资质、过往业绩以及管理团队水平 , 有些中小开发商为节省费用, 找来小施工队, 结果致使工程质量差, 后期业主维权持续不断。

于施工进程之中, 需着重管理三件事情: 质量、进度以及成本。就质量层面而言, 材料进入场地之时要进行验收, 隐蔽工程也得进行验收, 关键节点则需要第三方展开检测。在进度方面, 要安排好施工横道图, 每周召开进度会议, 一旦发现滞后即刻进行赶工。对于成本这块, 要把控变更签证, 切不可今天增添一个造型, 明天修改一项功能, 进而致使成本越来越高。同时, 还要予以安全生产关注, 倘若工地上出现安全事故, 情节较轻的话会被罚款且停工, 情节严重的话责任人将会面临坐牢的后果。

销售阶段如何应对市场变化

当房子盖到了一定层面上所处的进展程度之时, 便能够动手去申请获取预售许可证了。在成功拿到预售证之后, 此项目才会正式地步入到销售这个阶段里面。而在这个阶段之中最为关键重要之处便是定价方针策略以及去化速率速度。定价的时候绝对不可以设置得太高, 不然的话就会出现卖不出去的状况, 进而导致资金回笼变得缓慢起来；同时也绝对不可以定得太低, 不然的话利润的空间就会被挤压压缩。需要去参照周边的竞品相关价格, 再结合自身所具备的产品优势之处, 从而制定出一个合乎情理道理的价格浮动区间范围。

于销售进程里, 需依规操作, 不得虚假宣传, 不得捂盘以惜售, 不得收取预约金而变相融资。部分开发商为求快速回款, 弄内部认购、认筹金、茶水费等, 此类违规行径一旦遭查, 轻的话会被罚款, 重的则会被吊销预售证。市场形势好之时, 房子易于售卖, 然而亦要把控好节奏, 不可一下子将优质房源悉数放出, 应留存些优质房源以供后期涨价。市场形势不佳之际, 便要思索促销之策略, 就像赠送装修、赠送车位、施行打折优惠等, 用以加快去化速率。

交付售后不是结束而是开始

房屋售卖完毕, 建造工程峻工了, 紧接着所需面对的便是交付这一流程。交付阶段涵盖了验房、办理证件以及交付钥匙等相关事宜。验房此项事宜是业主最为着重关注的要点所在。要是墙面出现空鼓状况、地面呈现不平整现象、存在漏水渗水等情况, 那么业主会当场予以拒绝接收。因而开发商在进行交付之前务准要开展一轮内部自行查验之行径, 一旦发觉问题便提前予以整顿改进。交付之后还需要去办理不动产权证书, 此一流程从时间周期来讲各地存在差异, 速度较为快的地区需要历经几个月时间, 而速度较为缓慢的地区则可能需要一两年之久。

交付并不等同于项目终结, 售后服务以及物业管理各自有着同等重要的地位。在房屋质量问题的保修期范围之内, 必须承担起维修的责任, 绝不能够进行推诿和扯皮。物业公司需要妥善管理小区环境、安保工作、维修事宜以及公共设施维护事务。诸多开发商在房子售罄之后便放任不管, 最终致使物业口碑欠佳, 进而对后续新项目的销售形成影响。房地产开发流程推进至交付阶段的时候, 从表面情形来看似乎已然结束, 然而实际上品牌口碑才刚刚开始着手积累。